نرخ دلبخواه اجاره بها

جامعه ۲۴ - اگر به یک مغازه وارد شویم و ببینم که فروشنده، کالای خود را بیش از قیمت درج شده بر روی آن به فروش می‌­رساند، با یک تماس با شماره‌ه­ای «سه رقمی» می‌­توانیم مانع از آن شویم که فروشنده یا مالک کالا، بتواند کالایی را به قیمت «دلخواه» خود به فروش برساند، این امر در مورد خدمات نیز صدق می‌­کند، مثلا درخواست بیش از نرخ مصوب برای حمل‌ونقل و…، این بدین معنی است که مکانیسمی از قوانین و مقررات وجود دارد که قیمت یک کالا یا خدمات را مشخص ساخته و علاوه برآن، فرد را ملزم به عمل به آن می‌­کند، این تجربه‌­ای است روزمره.

اما چگونه است که در مورد «خانه»، مالک می‌­تواند هر مبلغ «دلخواهی» را برای فروش یا بهای‌اجاره خانه خود درخواست کند؟ به عبارتی چگونه است که قیمت فروش و هزینه اجاره مسکن «دلبخواهی» است؟، چرا قوانین و مقررات در اینجا مانند موارد فوق عمل نمی‌کند؟ چرا هیچ شماره «سه رقمی» برای مانع شدن از این نرخ و قیمت «دلخواه» بر فروش و اجاره «خانه» وجود ندارد؟

بیشتر بخوانید: قیمت‌های عجیب رهن و اجاره در پایتخت

اما واقعیت چگونه است؟ از یک طرف بنا به گزارش مرکز آمار ایران در سال ١٣٩۵ حدود یک سوم (٣٠,٧ درصد) از خانوار‌ها در ایران مستاجرند، این رقم یعنی ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار و یعنی ۲۷ میلیون نفر از کل جمعیت ایران.

مرکز آمار چنین آورده است که در سال ١٣٩۵، درصد اجاره‌نشینی خانوار‌ها در کشور در حال افزایش است، بر این اساس ٣٠,٧ درصد از خانوار‌ها در سال ١٣٩۵ اجاره نشین بوده‌اند که این درصد در مقایسه با سال ٩٠، به میزان ۴,١ درصد افزایش را نشان می‌دهد. اگر نرخ ۴.۱ را مبنا قرار دهیم بدین معنی است که در حال حاضر حدود ۳۵ درصد جمعیت ایران مستاجرند.

از طرف دیگر در چهار قانون اصلی قابل شناسایی در تعیین قواعد حقوقی حاکم بر روابط موجر و مستاجر یعنی:۱) قانون مدنی مصوب ۱۸/۲/ ۱۳۰۷ که قانون نخست و پایه در این زمینه است.۲) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲/۵/۱۳۵۶. ۳) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ و ۴) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/ ۵/ ۱۳۷۶، ما شاهد هستیم که ماده­‌های ۳ و ۴ از قانون سال ۵۶ و الحاقی سال ۵۸ و همچنین ماده­‌های ۹ و ۱۴ از قانون سال ۱۳۶۲، که درباره مهم‌ترین بخش زندگی مستاجران یعنی اجاره‌بها است طی زمان به نفع مالک یا تغییر یافته یا حذف شده است.

از این روست که ما اکنون هیچ ماده و حتی تبصره‌­ای در قانون روابط مالک و مستاجر، که نرخ اجاره بها را بر اساس ضوابط، معیار یا مقررات، مشخص و معلوم سازد، نداریم.

ماده ۳ قانون سال ۵۶ نیز می‌گوید: «در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است». ماده ۳ در سال ۱۳۶۲ تغییراتی کرد که تا کنون نیز بر مبنای آن عمل می­‌شود، در تغییرات قانون سال ۱۳۶۲ تبصره­ای به ماده ۳ اضافه شد که در آن چنین آمده است: «در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت المثل است».

در سال ۱۳۵۸ یک ماده اصلاحی به ماده فوق، تحت عنوان ماده ۴ افزوده شد که طی آن «موجر یا مستاجر می‌­تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را کند»، (همان: ۱۸-۴۰)، این ماده در قانون سال ۱۳۶۲ «ملغی الاثر» شده و ماده ۴ به این شکل تغییراتی یافت که طی آن مستاجر اگر تا ده روز پس از موعد اجاره هر ماه، اجاره خود را پرداخت نکند موجر می‌تواند به دادگاه شکایت برد.
هرچند که تغییرات بوجود آمده در ماده ۳ و ۴ در جهت تامین حقوق مستاجر نبود، با این حال در همان سال ماده ۹ و ۱۴ نیز اضافه شد که در جهت حق مستاجر و جلوگیری از «نرخ دلبخواهی» بود، اما در سال قانون سال ۷۶ علاوه بر اینکه تغییرات ماده ۳ و ۴ پابرجا ماند، ماده ۹ و ۱۴ نیز حذف شد.

ماده‌های ۹ و ۱۴ قانون سال ۶۲ که از مهم‌ترین موانع «نرخ دلبخواهی» در قوانین روابط مالک و مستاجر بود که در قانون سال ۷۶ حذف شد. در ماده ۹ چنین آمده بود: «مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر‌و‌حرج مستاجر بداند و معارض با عسر‌و‌حرج موجر نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد»؛ و تبصره ۲ همین ماده بر آن است که: «شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاه­‌های ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه‌ها یا اداره ثبت‌صادر شده و هنوز اجرا نشده است مورد تجدید‌نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد».

در ماده ۱۴ قانون سال ۶۲ نیز چنین آمده بود: «نظر به مشکلات مسکن در شهر‌ها و ضرورت تثبیت اجاره ­بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می‌شود ۲ ماه‌پس از تصویب این قانون بر اساس آیین‌نامه‌ای که توسط وزارت‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات دولت برسد اجاره بهای واحد‌های مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام کنید» و تبصره ۲ و ۳ نیز آمده است: «تبصره ۲- چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می‌شود. تبصره ۳- اگر مالک از اجاره دادن مستغل معد اجاره بدون عذر موجه امتناع کند بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده می‌شود به قائم‌مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محل‌­های مسکونی خالی اقدام و اجاره‌بهای دریافتی را به حساب مالک واریز کنند.» (قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲). لازم به ذکر است که این مواد قانونی و مقررات مهم و حیاتی، نیز بر اساس شرایط آن زمان و برای مدت ۵ سال در نظر گرفته شده بود، این امر زمینه‌­هایی برای حذف آن‌ها در قانون سال ۷۶ فراهم ساخت.

همان­طور که ملاحظه می‌­شود با اینکه ۳۵ درصد از جمعیت ایران، یعنی نزدیک به ۳۰ میلیون نفر مستاجرند، نه تنها یک ماده یا یک تبصره در قوانین ایران وجود ندارد که بتوان بر اساس آن میزان اجاره بها را مشخص کرده، بلکه موادی از قانون، که مقرراتی درباره اجاره بها را مشخص می‌­کرد، حذف و یا ملغی شد.
این بدان معنی است که هیچ قانون و مقرراتی درباره مهمترین بخش از رابطه مالک و مستاجر یعنی بخش مالی و پولی آن (اجاره بها) وجود ندارد، و البته مابقی این قوانین نیز بیشتر شبیه «تهدید» است تا «قانون».
به عبارتی نبود قانون و مقررات در این مهم‌ترین بخش زندگی انسان یعنی «سکونت» و «خانه» و آن‌هم درباره ۳۵ درصد از جمعیت کشور ایران است (که اتفاقا این میزان جمعیت در حال افزایش نیز است)، که موجب بوجود آمدن اجاره‌بها «به نرخ دلخواه» مالک شده است، این امر آشکار می‌­کند که ضرورت شکل‌­گیری اتحادیه مستاجران بخشی از حرکت به سمت شکل‌­گیری قانون و مقررات در این زمینه از حیات اجتماعی ایران است، و روشن است که مسکن حق است نه مزیتی طبقاتی.

منبع: روزنامه پیام ما