تشریح نحوه محاسبه عوارض جدید ساختمانی در پایتخت مبتنی بر ارزش املاک

جامعه ۲۴ -  قرار است «نحوه محاسبه عوارض ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک شهر تهران» که مصوبه شورای شهر است و با توجه به تدابیر ابلاغی شهردار تهران در شورای معاونین، از روز شنبه ۱۲ تیرماه سال جاری اجرایی شود.

حامد سلیمی، مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در توضیح جزئیات این اجرا تاکید کرد: شورای شهر تهران مصوبه‌ای داشت مبنی بر این که «نحوه محاسبه عوارض ساختمانی مبتنی بر ارزش مکانی املاک شهر تهران» صورت گیرد که بهمن سال گذشته به شهرداری ابلاغ شد و ارزش مکانی هر پلاک با بررسی شاخص‌های مختلف مشخص شد.

وی گفت: از جمله این شاخص ها، درصد تراکمی که طرح تفصیلی شهر تهران در نظر گرفته و خدماتی مانند فضای سبز، ایستگاه حمل و نقل عمومی، آتش نشانی، مراکز آموزشی، مراکز مذهبی، مراکز درمانی، پارکینگ‌های عمومی و... است که پیرامون یک پلاک ایجاد شده.

به گفته سلیمی، گاهی این خدمات نقاط مثبت و گاهی نقاط منفی برای یک پلاک محسوب می‌شود به عنوان مثال پلاکی که دیوار به دیوار مدرسه یا مجتمع آموزشی، مرکز درمانی باشد یک امتیاز منفی برای پلاک محسوب می‌شود، اما اگر در مجاورت ایستگاه مترو یا بی. آر. تی یا فضای سبز قرار گرفته باشد یک امتیاز مثبت برای آن پلاک محسوب می‌شود. مطالعات پلاک‌ها انجام شده و تراکمی که طرح تفصیلی برای یک پلاک در نظر گرفته، هزینه ساخت هر متر مربع برای واحد‌ها براساس معاملات سال ۹۸ و ۹۹ مبنای محاسبات عوارض شده است.

بیشتر بخوانید: سازمان تامین اجتماعی درباره بیمه رانندگان تاکسی پاسخ دهد

دلیل تاخیر اجرای طرح افزایش عوارض ساختمانی مبتنی بر ارزش مکانی املاک

وی افزود: مصوبه شورای شهر تهران تحت عنوان (LR) Location Rent عنوان و مطرح شده است و قرار بود از اول سال ۱۴۰۰ این مصوبه اجرایی شود، اما با توجه به تاخیر تصویب آن در ستاد فرمانداری، اجرای این مصوبه برای ما از ابتدای تیرماه بلامانع اعلام شد. اما با توجه به شرایط انتخاباتی، شیوع بیماری کرونا و درخواست‌های شهروندان از شهرداران مناطق پیشنهاد شد اجرای این طرح به مدت یکی دو هفته به تاخیر بیفتد. موضوع در شورای شهرداران مطرح شد و با مشورت پیروز حناچی و عبدالرضا گلپایگانی قرار شد از ۱۲ تیرماه این مصوبه به اجرا در بیاید. شهروندان در این مدت می‌توانند از تمدید عوارض استفاده کنند، چون در دوره انتخابات و شیوع کرونا نتوانستند عوارض خود را پرداخت کنند. در بعضی از مناطق افزایش عوارض خواهیم داشت چرا که یکی از مبانی محاسبه عوارض دفترچه ارزش معاملاتی ملکی سال ۹۸ است که افزایش ملک داشته است.

سلیمی با اشاره به این که با اجرای این مصوبه عمده عوارض افزایش پیدا خواهد کرد، گفت:، چون دفترچه ارزش معاملاتی سال ۹۸ به اضافه مطالعات شهرداری در حوزه LR ملاک محاسبات این عوارض است. ۰.۶ درصد این عوارض با توجه به دفترچه ارزش معاملاتی و الباقی آن با توجه به مطالعات شهرداری در حوزه مرغوبیت مکانی محاسبه می‌شود. در تمام پارسل‌ها افزایش عوارض وجود دارد. ولی شهرداری متعهد شد که میانگین عوارض در کل شهر تهران نباید بیش از ۵۰درصد افزایش خواهد یابد. کمترین عوارض حدود ۳۵ تا ۳۷ درصد است.

کاهش و افزایش تراکم برای ایجاد خط آسمان

مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در پاسخ به این سوال که به دلیل نابسامان بودن بازار مسکن در ایران و تهران، چه اقدامی جهت پیشگیری از افزایش قیمت مسکن به دلیل اعمال این عوارض صورت گرفته است؟ تاکید کرد: هر چقدر تراکم بالاتر باشد، چون سود حاصل از ساخت و ساز برای سازنده و مالک بیشتر می‌شود باید «خط آسمان» تعریف شود و در راستای عدالت اجتماعی تا از سقف تراکمی استفاده کنند. بعضی از پلاک‌ها که ۳ طبقه بودند سقف تراکمی را دریافت می‌کنند و ۴ طبقه‌ها به ۵ طبقه تبدیل می‌شوند و برخی از پلاک‌ها نیز طبقات کمتری در تراکم می‌گیرند. دنبال این هستیم که تراکم‌ها در پهنه‌ها بالانس شود، سود حاصل از ساخت و ساز عدد منطقی می‌شود. با این عدد منطقی حتی اگر عوارض افزایش یابد بر قیمت تاثیر نخواهد گذاشت. عوارض شهرداری در افزایش قیمت مسکن تاثیری ندارد.

افزایش و کاهش عوارض شهرداری

او افزود: از تابستان ۹۷ تا ۹۹ حدودا ۲۵۵ درصد در رشد مسکن عقب‌تر بودیم. یعنی اگر عوارض ثابت بود ارزش عوارض ۲۵۵ درصد از قیمت مسکن عقب‌تر بود. در حال حاضر در یکی دو سال اخیر باز هم عوارض نسبت به افزایش قیمت به ۱۰۰درصد نرسیده است. چون عوارض شهرداری در بهترین و مرغوب‌ترین پلاک‌های تهران چیزی حدود ۲ تا ۲.۲ درصد از قیمت واحدهاست. سازندگان ساختمان و حتی لاکچری ساز‌های تهران اذعان دارند که عوارض شهرداری در مقابل سایر هزینه‌های ساخت و ساز بسیار ناچیز است. در مناطق کم برخوردار شهر تهران این عدد حتی به ۰.۷ تا ۰.۹ درصد می‌رسد. این عدد در مقابل خدمات و سرانه‌های خدماتی که شهرداری مکلف به ایجاد آن شده بسیار ناچیز است. انتفاع این عوارض از طریق ارائه خدمات به عامه شهروندان می‌رسد.

 حامد سلیمی در پاسخ به این سوال که اگر قیمت مسکن کاهش یابد آیا عوارض شهرداری نیز کاهش می‌یابد؟ گفت: یکی از تعهدات شهرداری در مصوبه شورای شهر تهران این است که با رکود مسکن و مرغوبیت مکانی یکی از گزینه‌های محاسبه عوارض شهرداری است. اگر مسکن ارزان شود اثر مستقیم روی محاسبات عوارض شهرداری دارد. آبان ماه هر سال شهرداری مکلف است که پایشی در LR (مرغوبیت مکانی واحدها) داشته باشد. این پایش به لحاظ قیمت، هزینه‌های ساخت و ساز و گسترش زیرساخت‌های شهری انجام خواهد شد.