جزئیات فروش متری مسکن
شهرداری تهران می‌خواهد پایتخت‌نشینان را خانه‌دار کند. طرحی این روزها در سازمان نوسازی شهرداری تهران دهان به دهان می‌چرخد تا امیدی باشد برای خانه به دوشان تهران!
جامعه ۲۴- شهرداری تهران می‌خواهد پایتخت‌نشینان را خانه‌دار کند. طرحی این روزها در سازمان نوسازی شهرداری تهران دهان به دهان می‌چرخد تا امیدی باشد برای خانه به دوشان تهران! طرحی که دهه هشتاد طعم شکست را چشید و این‌بار با تکیه بر اصلاحات قوی‌تر از گذشته، پا به میدان می‌گذارد. بناست تا شهرداری تهران دست به فروش متری مسکن در بورس بزند تا مردم با خرید سهام تا سقف ۱۰۰ متر، از شر اجاره‌نشینی رها شوند، اما همه هدف خانه‌داری نیست. این طرح لایه‌هایی دارد که در صورت تصویب در شورای شهر تهران عملیاتی خواهد شد.
جزئیات فروش متری مسکن
مهدی هدایت، سرپرست سازمان نوسازی شهر تهران، به جزییات این طرح در گفتگو با خبرنگار «شهروند» اشاره می‌کند: «فعلا در مرحله اخذ مجوز‌های قانونی هستیم تا فروش متری مسکن را از طریق بورس عرضه کنیم.»
هدایت در رابطه با حل بحث‌های حقوقی بیان می‌کند: «این واحد‌های مسکونی در بورس کالا عرضه می‌شود. همه این واحد‌ها آپارتمان هستند.»
راه‌های مشارکت در این پروژه متفاوت است: «مشارکت در کل پروژه دو راه دارد. فرد یا سهیم می‌شود و خرید می‌کند یا اینکه از محل سود پروژه عایدی کسب می‌کند و این‌گونه نیست که چند متر به هر کس داده شود. سرمایه‌گذاری انجام می‌شود و تامین منابع می‌کنیم. کف سود بانک برای افراد تضمین می‌شود. معمولا رشد مسکن از رشد بانکی بیشتر بوده است و برای افراد همین نکته جذابیت لازم را خواهد داشت.»
سرپرست سازمان نوسازی شهر تهران به اهداف این طرح اشاره می‌کند: «یکی اینکه به خانه‌دار شدن افراد کم‌درآمد کمک می‌کنیم. دوم اینکه پول‌هایی را که سمت سکه و دلار رفته است، سمت مسکن می‌آوریم و سوم با منابع خرد مردم اشتغال ایجاد می‌کنیم.»
او درباره جایی که این خانه‌ها ساخته می‌شود، می‌گوید: «ما هیچ‌گاه در منطقه یک فروش متری مسکن انجام نمی‌دهیم. مسکن‌هایی را عرضه می‌کنیم که افراد کم‌درآمد طی چند مرحله خرید، خودشان را به خرید خانه برسانند.»
شهرداری ابهام‌ها را برطرف کند
مهدی عباسی، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران، به نقد این طرح می‌پردازد و به خبرنگار «شهروند» می‌گوید: «این طرح در حد پیشنهاد و نظر است و باید ببینیم شهرداری امکاناتی که بتواند این کار را انجام دهد، دارد یا خیر.»
او به تجربیات دهه هشتاد شهرداری تهران اشاره دارد: «باید ببینیم شهرداری تهران از تجربیات گذشته چه بهره‌ای برده است و چه تمهیداتی در نظر دارد تا این طرح در آینده به نفع مشارکت‌کننده باشد و اینکه ضرری شهرداری را تهدید نکند. منتظریم شهرداری ابهامات را برطرف کند.»
فروش متری مسکن برای سرمایه‌دار جذاب نیست
«اگر بخواهیم برای اقشار سرمایه‌گذار حوزه مسکن برنامه‌ریزی کنیم، فکر نمی‌کنم در شرایط فعلی جامعه، انگیزه‌ای وجود داشته باشد.» عباسی با بیان این نکته می‌افزاید: «برای افرادی که نیاز به تامین مسکن دارند برنامه‌ریزی می‌کنیم؛ در نتیجه مسکن متری یا اشتراکی دردی دوا نمی‌کند.»
عضو شورای شهر تهران یکسری مسائل فنی و حقوقی پیچیده را در این طرح عنوان می‌کند: «این ایده از قدیم مطرح بوده است و یکی از دلایلی که اجرا نمی‌شد سختی‌های پیش رو بود. در مقام نظر باید بگویم ایده‌ای است که شاید آدم‌ها را توجیه و انگیزه ایجاد کند، اما در اجرا چالش‌هایی وجود دارد؛ از آن جمله وقتی مسکنی تولید می‌شود تا به حد مسکن ایده‌آل و کامل برسد، این شراکت‌ها فاصله معناداری دارد و باید ببینیم این فواصل چگونه پر می‌شود و در این اشتراک چطور منافع واحد برای ذینفع مشخص می‌شود؟»
او به برخی از این چالش‌ها اشاره می‌کند و ادامه می‌دهد: «حتما یک نفر از مسکن استفاده می‌کند. چطور می‌خواهند این مسکن‌ها را تقسیم کنند. تصور کنید ساخت واحد‌ها تمام شود؛ ۲۰۰ واحد بین ۱۰۰۰ نفر به صورت متری تقسیم شود. موقع بهره‌برداری چه کسی استفاده می‌کند و آیا افراد به قدرت خرید رسیده‌اند تا سهام بقیه را بخرند و صاحب مسکن کامل شوند؟»
عباسی عنوان می‌کند: «این مدل در برخی اماکن تفریحی پیاده شده و در جایی تجربه‌ای موفق بوده. علت این است که مصرف در آنجا بهره‌وری اقتصادی بوده است. سرمایه‌گذار به دنبال درآمد نیست، بلکه هدف تامین مسکن است و برای این باید دغدغه‌ها برطرف شود و منتظریم شهرداری طرح خود را ارائه کند.»
پروانه فروش متری مسکن اخذ شده است
سید علی‌اکبر پوردستان، مدیر اجرایی پروژه نوسازی شهرداری تهران، به برخی ابهامات موجود در این طرح پاسخ می‌دهد: «فروش متری مسکن برای اولین‌بار در دهه هشتاد و در سال ۸۴ انجام شد و عملکرد موفقی در کشور نداشت؛ وزارت مسکن متولی آن بود و آن‌ها نتوانستند جذب مخاطب داشته باشند.»
او بیان می‌کند: «دهه هشتاد فروش متری در تهران انجام شد. ۲۱۳ میلیارد تومان پول جمع‌آوری و همان زمان طرح نسبتا قابل دفاعی ارزیابی شد. رکود مسکن باعث شد کسانی که آن زمان اوراق متری مسکن خریداری کردند، اوراق خود را به پول نقد تبدیل کنند.»
پوردستان با بیان اینکه امروز به لحاظ فرآیندی، سازمان نوسازی به نمایندگی از شهرداری تهران روی ۴ پروژه برای فروش مسکن کار می‌کند، می‌گوید: «شهرداری عرصه را در تملک خود دارد. پروانه یا مجوز کمیسیون ماده ۵ آن اخذ شده است و زمین‌ها هم مشخص است.»
کف خرید فروش متری مسکن؛ ۵ متر
به گفته مدیر اجرایی پروژه نوسازی شهرداری تهران برای رفع مشکلات حقوقی، طرح یک‌جا اجرا نمی‌شود و کم‌کم وارد بازار بورس می‌شود.
پوردستان شرایط خرید فروش متری مسکن در بورس را تشریح می‌کند: «کف ۵ متر برای خرید داریم و افراد باید حداقل ۵ متر زمین بخرند. مانند سهام است. راهکار‌های عرضه را امتحان می‌کنیم. عرضه در شعب مالی مانند بانک شهر و در بورس قابلیت پذیره‌نویسی دارد.»
مدیر اجرایی پروژه نوسازی شهرداری تهران با اشاره به شرط ورود به بورس کالا برای بازارگردانی می‌گوید: «تصور ما این است که اگر ۷۰ درصد واحد اوراق خریداری شود، فرد برای رسیدن به یک واحد مسکونی می‌تواند مشوق‌هایی دریافت کند؛ به عنوان مثال یا وام روی خانه ارائه می‌شود یا شهرداری مجوز می‌دهد سایر متراژ خانه به صورت از دم قسط به افراد ارائه شود و در صورتی که همه این‌ها امکان‌پذیر نباشد، ظرف مدتی فرصت داده می‌شود با شرایطی مشخص تسویه صورت گیرد.»
ورود سوداگران ممنوع!
پوردستان به شرایط فروش این سهام اشاره می‌کند: «اگر فردی علاقه‌مند نبود در طرح باشد، این امکان وجود دارد از طریق بازارگردان اوراق بدهید و پول را با سود متصوره ارائه دهیم. کسی نمی‌تواند با این اوراق سوداگری کند. بدین ترتیب هر کارت ملی تنها می‌تواند سقف ۱۰۰ متر مسکن دریافت کند. اینکه قوانین بورسی اجازه می‌دهد یا نه، در اینجا سکوت وجود دارد و باید استفساریه گرفته شود بنا نیست پول سوداگرانه در طرح بیاید و به صورت پلکانی هر سال سود اوراق افزایش پیدا می‌کند.»
روز آخر طرح چه اتفاقی می‌افتد؟
پوردستان می‌گوید: «روز آخر همه اوراق تعیین تکلیف می‌شود. کل طرح سه ساله است و اگر افراد نتوانستند ۵۰ متر اوراق یا ۷۰ درصد یک مسکن اوراق بخرند، پول افراد همراه با سود بازگشت پیدا می‌کند.»
او در پاسخ به تجربه ناموفق تعاونی‌ها و سابقه بورس در سال‌های گذشته بیان می‌کند: «از بورس به عنوان نهاد مالی استفاده می‌کنیم. یک‌بار این کار انجام شده و فروش کل ۱۶۰۰ واحد کمتر از ۲۴ ماه انجام گرفته است. دیگر اینکه این طرح در سه مرحله و سه مرحله ۵۰۰ تایی عرضه می‌شود. پیش‌بینی می‌شود مردم در مرحله دوم بیشتر استقبال کنند و اتفاقا مرحله دوم هم گران‌تر از مرحله اول عرضه می‌شود.»
ضمانت اجرایی طرح فروش متری چیست؟
مدیر اجرایی پروژه نوسازی شهرداری تهران درباره اینکه اگر سه ساله این طرح به پایان نرسد، می‌گوید: «قراردادی که بورس می‌بندد شبیه قرارداد مشارکت مدنی است و اگر کارفرما در سلف عدول کند، جرایم سنگینی باید بپردازد. عدول از این قرارداد جز در موارد خاص، در موارد دیگری امکان‌پذیر نیست. در شرایط نرمال کشور، نمی‌تواند عدول کند. مسکن متری ذیل بازار کالا عرضه می‌شود و ذیل بازار بورس نیست.»
او درباره زمین‌هایی که این خانه‌ها قرار است در آن ساخته شوند، می‌گوید: «مصوبه شورای شهر را باید برای این موضوع بگیریم و اجازه عنوانش را ندارم، ولی زمین‌ها در پهنه جنوبی قرار دارد.»
پوردستان به زمان ارائه طرح اشاره می‌کند: «طی ماه آینده باید در قرارگاه جهادی مسکن و سپس از شورای شهر تهران مصوبه دریافت شود. برای سال ۱۴۰۱ طی طرح دو فوریتی به صحن شورا خواهد رفت و طرح آغاز می‌شود.»
۲۲ بهمن زمان اولین فروش متری مسکن
او می‌افزاید: «مسکن در ایران کالای سرمایه‌ای است و افرادی که نمی‌توانند مسکن بخرند، نمی‌توانند به آن دست پیدا کنند، ولی سرمایه‌داران مسکن‌های زیادی خریداری می‌کنند؛ با این حال در این طرح بنا نیست هر فردی بیش از یک یا دو خانه داشته باشد. در این طرح خانه‌های ۵۰ متری و ۱۰۰ متری در دسترس است. فکر می‌کنم تا ۲۲ بهمن بتوانیم اولین بسته‌ها را عرضه کنیم. برآورد‌ها این است که ۲ هزار تا ۵ هزار میلیارد جذب سرمایه خواهد کرد.»
پایان طرح تا پایان دوره شهرداری زاکانی
مدیر اجرایی پروژه نوسازی شهرداری تهران می‌افزاید: «گرانی که در این‌باره وجود دارد اگر همه پروسه در دوره شهرداری یک فرد صورت گیرد اتفاق خوبی است، در غیر این‌صورت، بیم آن می‌رود کل پروسه توسط نفر بعدی کنار گذاشته شود.»
«عمده این طرح در بلافصل بافت فرسوده است.» او با بیان این مطلب می‌گوید: «ما در بافت فرسوده زمین‌های بزرگ‌مقیاس نداریم و اگر داریم، دولتی است.»
شهرداری تهران در پی حل چالش‌های حقوقی فروش متری مسکن است و برای این موارد به مذاکره با بورس پرداخته، اما همان‌گونه که عنوان شد شهرداری تهران در دهه ۸۰ این طرح را کلید زده است. همان زمان پروژه‌ای موفقیت‌آمیز ارزیابی می‌شد، چرا که شهرداری با ایده‌ای نو، دست به اقدامی جدید زده بود و بسیاری از کارشناسان اقتصادی این طرح را تحسین کردند، اما در عمل و اجرا نتوانست به موفقیت چشمگیری دست پیدا کند که لازم است در حال حاضر شهرداری تهران تمام دلایل موفق‌نبودن صددرصدی طرح در آن زمان را بررسی کند.
چرا فروش متری مسکن مورد استقبال قرار نگرفت؟
علیرضا عندلیب، مدیر عامل اسبق سازمان نوسازی شهر تهران، برای اولین‌بار از این طرح در شهرداری تهران صحبت کرده بود. او در گفتگو با خبرنگار «شهروند» به طرحی اشاره می‌کند که طی سال‌های ۸۴ تا ۸۷ مطرح بود: «ایده فروش متری مسکن در سازمان نوسازی و در گذشته مطرح بود و با اخذ مجوز‌های لازم در شهرداری تهران پیگیری شد.»
او درباره جزییات این طرح می‌گوید: «در شرایط فروش دفترچه‌ها تعهد شده بود که در پایان زمان‌بندی پروژه‌ها (سه سال پس از آغاز فروش دفترچه) چنانچه دارندگان دفترچه‌های ۵ متری به حد نصاب واگذاری یک واحد مسکونی نرسند، می‌توانند با دریافت سود سالانه (تقریبا معادل سود اوراق مشارکت) نسبت به تسویه حساب با سازمان اقدام کنند و این موضوع باعث شد عموما دیدگاه و هدف خریداران دفترچه‌های مذکور دریافت سود باشد و اهتمامی به واگذاری مسکن نداشته باشند.»
بیشتر بخوانید: قیمت مسکن کاهش خواهد یافت؟
عندلیب می‌افزاید: «ضمن اینکه سرمایه‌گذار اصلی طرح، سازمان نوسازی شهر تهران (به پشتوانه شهرداری تهران) معرفی شده بود و در بحث تبلیغات نیز علی‌رغم تلاش انجام شده، در جذب مخاطب و سرمایه‌گذاران خرد شهر تهران توفیق مطلوبی حاصل نشد.»
مدیر عامل اسبق سازمان نوسازی شهر تهران دلایل موفق نبودن این طرح را بیان می‌کند: «شایان ذکر است پرداخت سود به جای تحویل مسکن باعث شد بانک مرکزی ورود پیدا کند و با طرح ابهاماتی در موضوع باعث ایجاد وقفه در کار و در نتیجه تردید در تصمیم‌گیری (با ایجاد شائبه‌های قانونی) مشتریان به منظور مشارکت در طرح شوند. چون مساله اخذ مجوز پرداخت سود از بانک مرکزی در ابتدای شروع طرح پیش‌بینی نشده بود و این مشکل ضربه سنگینی به کار وارد کرد.»
عندلیب ادامه می‌دهد: «جانمایی مسکن قابل تحویل در انتهای طرح، مشخص‌نکردن ویژگی‌های کامل واحد‌ها برای ارائه به مشتریان و ممکن نبودن بازدید از مکان اجرای طرح نیز از مشکلات دیگر بود که تردید مشارکت‌کنندگان طرح را افزایش داد؛ به‌طوری که تمامی متقاضیان به این مساله اذعان داشتند که هدف تولید مسکن نیست و این طرح فقط برای جذب سرمایه‌های مردم بوده است.»
مدیر اسبق شهرداری تهران راه‌های حل مشکلات فروش متری مسکن را مطرح می‌کند: «فروش متری مسکن در بورس تا حدود زیادی مشکلات اشاره شده را به لحاظ اجرای قانونی و مساله سود و… مرتفع خواهد کرد، لیکن در برنامه‌ریزی‌های آینده بایستی به این موضوع دقت و به مشارکت‌کنندگان القا شود هدف تولید مسکن و واگذاری آن خواهد بود. قابل رویت بودن پروژه‌ها و امکان بازدید از آن‌ها نقش مهمی در موفقیت طرح ایفا خواهد کرد.»
و، اما بعد…
فروش متری مسکن با اهداف گوناگون، مجدد از سوی شهرداری تهران طرح شده است، اما این مجموعه باید کل طرح را در دوران حضور زاکانی به سرانجام برساند تا پروژه از سوی شهردار بعدی مورد تردید قرار نگیرد. همچنین انجام تبلیغات مختلف، ضمانت اجرایی، توجیه مشارکت‌کنندگان و استفاده از سرمایه مردم در بخش مربوط می‌تواند راه را برای موفقیت در این پروژه هموار کند. مردم به عنوان سهامداران باید به‌طور کامل و بدون نگرانی در این طرح حاضر شوند و این پروژه به دور از تفکرات سوداگرانه پیش برود. فروش متری مسکن ممکن است راهی برای خانه‌دار کردن عده‌ای از تهرانی‌ها در پهنه جنوبی پایتخت باشد و به‌گونه‌ای مسکن‌های موجود در پرند و پردیس را کنار بزند، اما میزان قیمتی که برای هر متر از واحد‌ها برای طرح اعلام می‌شود، می‌تواند در مرحله اول موفقیت یا شکست آن را تضمین کند. شهرداری تهران با توجیه حقوقی و اقتصادی مردم می‌تواند ضمن خانه‌دار کردن بخشی از تهران‌نشینان، به شکست یک طرح موفق پایان دهد.
منبع: روزنامه شهروند
دیدگاه کاربران
آخرین اخبار
پربحث ترین
پربازدید ترین
